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Miércoles, 22 febrero 2017

¿SABES QUE ES EL BANCO QUIEN DEBE PAGAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA?

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Artículo de opinión de Juan Carlos Moraleda, abogado

El pasado 23 de diciembre de 2016 el Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula por la que un banco había cobrado al prestatario el pago de los trámites legales requeridos para formalizar una hipoteca tales como la inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de abogado y procurador, reclamación extrajudicial y judicial ante posibles impagos, etc.

 

Esta cláusula se encuentra prácticamente en todas las hipotecas y a pesar de que se hayan redactado de diferente manera en cada una de ellas, el fondo es el mismo: en base a una cláusula abusiva, el banco no se hizo cargo de ningún gasto de formalización de la hipoteca, a pesar de ser parte interesada en el proceso.

 

Ante esta sentencia, aconsejo a quienes se hayan visto afectados por esta cláusula abusiva que, en primer lugar, realicen una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Caja y, en caso de que la entidad haya experimentado una fusión con otros bancos y/o cajas, se dirija a la nueva entidad resultante de la operación.

 

Transcurridos dos meses desde que haya sido efectuada la reclamación ante el banco y siempre que la respuesta haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda ante el partido judicial del domicilio del prestatario o del domicilio social del banco, indistintamente.

 

La principal duda surge en relación a qué tributos y comisiones se pueden reclamar. Pues bien, el Tribunal Supremo dice en su sentencia que tanto el arancel de los notarios como el de los registradores deben ser costeados por la parte interesada en conseguir un título ejecutivo o una garantía real de la formalización del citado préstamo, es decir, el banco.

 

Por ello, al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer la totalidad del gasto sobre el hipotecado, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que se considera que la cláusula es abusiva.

 

Por otro lado, la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados señala que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan.

 

A este respecto, el Tribunal Supremo entiende que, en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es la entidad prestamista. Es decir, el Banco está obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual.

 

Por ello, se concluye que es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario quien debe asumir los costes, por lo que este tributo también puede incluirse en la reclamación.

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